Tržište nekretnina u BiH

[Krokodil Behko]

SKORO 500.000 KM ZA STAN NA DOBRINJI: I još se ovakvi stanovi prodaju među prvima

Ko posljednjih mjeseci traži veći stan na Dobrinji vjerovatno je barem jednom zastao kada je vidio cijenu. Iznosi od 350.000, 400.000 pa sve do 450.000 KM više nisu nešto što se može vidjeti samo u oglasima za stanove u centru Sarajeva ili luksuznoj novogradnji.

Takve cijene pojavljuju se i za stanove u sarajevskim naseljima koja su godinama važila za znatno pristupačniju opciju za rješavanje stambenog pitanja.

Dobrinja je jedan od najboljih primjera, piše Crna hronika.

Za veće, dobro pozicionirane i posebno potpuno renovirane stanove u starogradnji danas se u oglasima mogu vidjeti cijene koje se približavaju iznosu od pola miliona maraka.

Prije nekoliko godina oglas za stan na Dobrinji od 350.000 KM privukao bi pažnju gotovo svakog kupca.

Danas je situacija drugačija.

Kada je riječ o većim stanovima, posebno onima koji su kompletno renovirani i ne zahtijevaju dodatna ulaganja, tražene cijene mogu se kretati između 350.000 i 450.000 KM.

Naravno, nisu svi stanovi na Dobrinji toliko skupi. Cijena zavisi od kvadrature, mikrolokacije, sprata, stanja zgrade, lifta, parkinga, grijanja, kvaliteta renoviranja i brojnih drugih faktora.

Ipak, sama činjenica da se takvi iznosi redovno pojavljuju u ponudi pokazuje koliko se tržište promijenilo.

Posebno zanimljiva postaje psihološka granica od 400.000 KM.

Za taj iznos kupci su nekada očekivali nekretninu na jednoj od najtraženijih lokacija u Sarajevu ili veliki stan koji po mnogo čemu odskače od prosječne ponude.

Danas se i u starogradnji može naići na cijene oko te granice.

Ako se pojavi veći i kvalitetno renoviran stan, vlasnici nerijetko pokušavaju postići cijenu od 400.000 KM ili više.

Kod pojedinih oglasa traženi iznos približava se i 450.000 KM.

To je svega 50.000 KM manje od pola miliona maraka.


Zašto kupci toliko vole Dobrinju?


Visoke cijene ne mogu se objasniti samo rastom cijena nekretnina u cijelom Sarajevu.

Dobrinja ima karakteristike zbog kojih je godinama posebno zanimljiva porodicama.

Škole, vrtići, prodavnice, parkovi, igrališta, javni prijevoz i veliki broj sadržaja nalaze se unutar samog naselja, a mnoge svakodnevne obaveze moguće je završiti bez odlaska u centar grada.

Veliki dio naselja planski je građen, zbog čega kupci cijene raspored zgrada, zelene površine i funkcionalnost stanova.

Upravo su veći stanovi posebno traženi među porodicama koje ne žele manju kvadraturu u novogradnji.


Starogradnja ima nešto što novogradnja često nema, kvadrate


Tu dolazimo do još jednog razloga zbog kojeg stariji stanovi drže cijenu.

Za isti budžet kupac u novogradnji često dobija znatno manju površinu.

Starogradnja na Dobrinji, s druge strane, nudi veliki broj stanova s dvije ili tri spavaće sobe, odvojenom kuhinjom, dnevnim boravkom, balkonima i rasporedom koji porodicama može biti praktičniji.

Kada je takav stan još potpuno renoviran – promijenjene instalacije, podovi, stolarija, kupatilo i kuhinja – vlasnici cijenu formiraju kao za nekretninu u koju kupac može odmah useliti.

A kompletno renoviranje stana danas također košta desetine hiljada maraka.


I skupi stanovi pronalaze kupce


Najzanimljivije na sarajevskom tržištu jeste to što visoka cijena sama po sebi ne znači da će nekretnina mjesecima ostati bez kupca.

Dobri stanovi na traženim lokacijama mogu vrlo brzo privući interes, posebno kada imaju veću kvadraturu, dobar raspored i kvalitetno su renovirani.

Zbog toga se među ljudima koji aktivno traže nekretninu često može čuti da za dobar stan nema mnogo vremena za razmišljanje.

Naravno, brzina kojom pojedini oglasi nestanu ne znači nužno da su nekretnine prodate upravo po prvobitno oglašenoj cijeni. Konačan iznos kupoprodaje može biti niži nakon pregovora između prodavca i kupca.

Ali činjenica da postoji interes i za nekretnine čije se cijene mjere stotinama hiljada maraka dovoljno govori o stanju tržišta.

Za porodicu koja danas raspolaže budžetom od 350.000 KM potraga za stanom u Sarajevu više ne izgleda onako kako bi se možda očekivalo.

Ako se traži veća kvadratura, dobra lokacija i stan bez dodatnih ulaganja, taj novac može biti tek početak pregovora.

Kod pojedinih stanova na Dobrinji cijena ide prema 400.000 KM, dok najskuplji primjerci iz ponude mogu dosegnuti i oko 450.000 KM.

To znači da je razlika između „običnog“ porodičnog stana u starogradnji i granice od pola miliona maraka postala iznenađujuće mala.


Pitanje je ko danas može kupiti stan bez kredita


Cijena od 400.000 KM posebno drugačije izgleda kada se pretvori u godine štednje.

Čak i kada bi neko mogao svaki mjesec ostavljati po 2.000 KM samo za kupovinu nekretnine, trebalo bi mu gotovo 17 godina da prikupi 400.000 KM bez trošenja ijedne marke te štednje na bilo šta drugo.

Za 450.000 KM trebalo bi još duže.

Zbog toga je za veliki broj građana kupovina ovakve nekretnine bez prodaje postojeće imovine, pomoći porodice ili dugoročnog stambenog kredita teško ostvariva.

Upravo tu se najbolje vidi koliko su se cijene promijenile.

Dobrinja i dalje ostaje jedno od najtraženijih sarajevskih naselja za porodični život, ali ono što je nekada važilo za „pristupačniju starogradnju“ danas može imati sasvim drugačiju cijenu.

[Krokodil Behko]

KANTON SARAJEVO UVODI POREZ NA PRAZNE NEKRETNINE: Ovo su detalji novog zakona

Nacrtom zakona o porezu na nekorištene nekretnine u Kantonu Sarajevo predviđeno je uvođenje godišnjeg poreza na stanove i poslovne prostore koji se ne koriste, a iznos bi se kretao od četiri do šest KM po kvadratnom metru.
Za vlasnike koji posjeduju više nekretnina predviđene su i znatno veće porezne stope.

Porez bi plaćali domaći i strani, fizički i pravni subjekti koji su vlasnici nekretnina na dan 31. decembra godine za koju se utvrđuje porez. Obaveza se odnosi i na nekretnine koje nisu upisane u zemljišne knjige, ako se može utvrditi njihova korisna površina.




Prema predloženim odredbama, osnovica za obračun poreza bila bi korisna površina nekretnine, dok bi općinska vijeća određivala konkretnu visinu poreza, u rasponu od četiri do šest KM po kvadratnom metru. Općine bi mogle utvrditi različite iznose u zavisnosti od lokacije, naselja, ulice ili zone u kojoj se nekretnina nalazi.


Posebno su propisana uvećanja poreza za vlasnike više nekretnina. Za drugu nekretninu stopa se uvećava za 200 posto, a za treću i svaku narednu za 300 posto. Redoslijed se određuje prema datumu sticanja nekretnina.


Prijava nekretnina i kazne do 5.000 KM


Obračun i naplatu poreza provodila bi Porezna uprava Federacije BiH, koja bi porez utvrđivala rješenjem. Vlasnici bi bili obavezni podnijeti poreznu prijavu do 30. januara tekuće godine za prethodnu godinu, a utvrđeni porez platiti u roku od 30 dana od prijema rješenja.

To je možda i prva zamjerka predloženom rješenju. Jer, s obzirom da će općina Kanton Sarajevo naplaćivati porez u omjeru pola/pola, logično bi bilo da se nametna obaveza notarima i advokatima, odnosno općinskim službama da evidentiraju nove vlasnike i naplate im porez. S druge strane, isto tako bi oni koji traže izuzeće ili olakšice sami trebali prikupljati obimne dokumentacije.

Jer, po ovom Nacrtu, Općine bi svakako vodile i ažurirale evidenciju nekretnina te kontrolisale njihovo prijavljivanje. Za neprijavljene nekretnine mogle bi izdavati naloge za prijavu Poreznoj upravi.

Predviđene su i novčane kazne. Za neprijavljivanje sticanja nekretnine općini, kao i za nepodnošenje porezne prijave Poreznoj upravi, kazne bi iznosile od 1.000 do 3.000 KM. Za lažno prikazivanje ili prikrivanje činjenica radi ostvarivanja poreznog oslobađanja predviđene su kazne od 2.000 do 5.000 KM. Na neplaćeni porez obračunavala bi se i zatezna kamata.


Prihodi se dijele između općina i Kantona


Prihodi ostvareni naplatom ovog poreza dijelili bi se ravnomjerno: 50 posto pripalo bi općini u kojoj je porez naplaćen, a preostalih 50 posto Kantonu Sarajevo.

Općine bi u roku od 60 dana od stupanja zakona na snagu trebale objaviti javne pozive za prijavu i upis nekretnina u svoje evidencije. Ministarstvo finansija Kantona Sarajevo trebalo bi, nakon tri godine primjene zakona, procijeniti njegove efekte.

Mane u izuzećima

Također, Nacrtom su od plaćanja izuzete vjerske zajednice. To je opravdano u dijelu koji se odnosi na vjereke objekta ili one koji služe vjerskoj zajednici, no nije posve jasno zašto porez ne bi plaćale na stanove ili poslovne prostore koje zjape prazni. Isto vrijedi i za izuzeće općinskih prostora ili prostora i stanova javnih preduzeća, koja godinama na očigleda svih zjape prazna.

(Vijesti.ba)

[Wer]

Odlična odluka. Taj zakon da se uvodi porez na prazne nekretnine je trebao da se uvede već dugo ranije i u cijeloj BiH jer su cijene otišle uvis a poslovni prostori i stanovi skoro svugdje pola prazni i fataju bezveze prašinu bez korištenja.

[Krokodil Behko]

Najskuplja garaža u prvih pola godine u Sarajevu prodata za čak 55.000 KM, cijene i dalje visoke uprkos padu prometa

Garaže su u Sarajevu i dalje jedna od najskupljih nekretnina po kvadratnom metru. Prema zvaničnim podacima, ukupan promet nekretnina u Federaciji BiH ove godine opada, ali cijene u sarajevskim općinama nastavljaju rasti. Oglasi za garaže to potvrđuju.

Prema Izvještaju o stanju tržišta nekretnina u Federaciji BiH za 2025. godinu, koji je objavila Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (FGU), najskuplje garažno mjesto u zgradi prodano je u općini Centar Sarajevo po cijeni od 5.570 KM po kvadratu.

U Centru je zabilježen i rekord kod garaža u nizu ili samostojećih od 3.580 KM/m2, dok je najskuplje otvoreno parking mjesto prodano u Novom Sarajevu po 1.680 KM/m2.

Za poređenje, prosjek u cijeloj Federaciji bio je 1.340 KM/m2 za garaže u zgradama, prosječne površine 16 kvadrata, a garaže su u 2025. poskupjele za pet posto u odnosu na godinu ranije.

Iz podataka FGU-a po općinama može se izračunati i prosječna vrijednost kupoprodajnog ugovora za garažu.



U Novom Sarajevu su prošle godine registrovana 39 ugovora ukupne vrijednosti 1.642.367 KM, što je prosječno oko 42.100 KM. Na Ilidži je registrovano 56 ugovora vrijednih 2.004.218 KM, odnosno oko 35.800 KM po garaži, a u Centru 51 ugovor u vrijednosti od 1.228.280 KM, oko 24.100 KM. Najniži prosjek, oko 20.000 KM, imaju Novi Grad s 19 ugovora vrijednih 366.017 KM i Vogošća sa 16 ugovora vrijednih 319.800 KM.

Kakva je situacija u prvih šest mjeseci ove godine

U polugodišnjem izvještaju za 2026. godinu, FGU navodi da je najskuplja garaža u prvih šest mjeseci prodana za 55.000 KM, s korisnom površinom od 15 kvadrata, u zgradi izgrađenoj 1970. godine, što je oko 3.670 KM po kvadratu. Ipak, izvještaj ne donosi prosječne cijene garaža za ovu godinu s obzirom da se radi o polugodišnjem razdoblju.

Opća slika tržišta pokazuje manje kupoprodaja uz više cijene. Broj kupoprodaja u prvoj polovini 2026. manji je za osam posto, a njihova vrijednost za 18 posto u odnosu na isti period prošle godine. Istovremeno su cijene stanova u Centru porasle 23 posto, u Novom Gradu 22, u Starom Gradu 18, a u Novom Sarajevu 15 posto. FGU naglašava da su ovi podaci podložni izmjenama jer ugovori još pristižu na obradu.

Trenutni oglasi uglavnom su u rasponu prošlogodišnjih ostvarenih cijena, a cijene najma garaža kreću se od 100 do 200 KM mjesečno.

[Julia-Klara]

Garazno mjesto u Brcko u novogradnji 40 000, parking mjesto ispred zgrade 25 000
Ja kupila parking za 4000, prevedeno u katastru na mene
Kazem sestri prodamo parking i ojha

[ironman]

Garazno mjesto u Brcko u novogradnji 40 000, parking mjesto ispred zgrade 25 000
Ja kupila parking za 4000, prevedeno u katastru na mene
Kazem sestri prodamo parking i ojha

Otidji i prevedi i u gruntovnicu/ knjizni ze mljisni ured kako se vec kaze u Distriktu.
Kad uknjizis na sebe ako vec nisi tad je posao zavrsen
To vrijedi za sve nekretnine ..katastar nije jednako vlasnistvu tj posjedovanju.

[Julia-Klara]

odradjeno sve, jos kad sam kupila stan.
Ovog ljeta smo i kucu prevele na nas (poklonio nam tata), pa ce i to uskoro biti zavrseno u katastru/gruntovnici/ZK ili kako vec...

[Melek]

E, pa vrati barem šator jbg

[Julia-Klara]

necem "vratila" sam brodicu, sator jok

[Julia-Klara]

je li brodica "pokretnina" ili nekretnina

[ironman]

Pa ako je stacioniras na parking koji posjedujes postace nekretnina

[Julia-Klara]

nemre tako, obala je pomorsko dobro

[Krokodil Behko]

Jebe se Muteta, on je sebi napravio garažu

[ElTriconi]

Jebe se Muteta, on je sebi napravio garažu

Ustedio 40 hiljada ja ista

[Krokodil Behko]

KANTON SARAJEVO SPREMA NAMET: Vlasnicima stanova prijeti novi porez, a na udaru je dijaspora

Vlada Kantona Sarajevo pripremila je nacrt zakona kojim se planira uvođenje godišnjeg poreza na nekorištene stanove i poslovne prostore, što bi moglo donijeti nove finansijske izdatke brojnim građanima i dijaspori. Iako propis još nije usvojen, predložene definicije trajnog stanovanja otvaraju niz pitanja za porodice čije nekretnine većinu godine stoje zaključane.

Za mnoge ljude u Austriji i Njemačkoj stan u Sarajevu predstavlja znatno više od obične nekretnine: on je dio porodične historije i često posljednja čvrsta tačka u domovini. Vlada Kantona Sarajevo krajem septembra predstavila je nacrt zakona kojim se predviđa godišnja taksa na prazne stambene i poslovne kvadrate, piše austrijski magazin Kosmo. Zakon još uvijek nije usvojen u kantonalnoj skupštini, a tačan datum početka primjene također nije utvrđen.


Visina poreza i nejasni kriteriji boravka


Prema predloženom dokumentu, za nekretnine koje potpadaju pod ovaj zakon plaćalo bi se od četiri do šest konvertibilnih maraka po kvadratnom metru na godišnjem nivou. Za stan površine 60 kvadratnih metara to bi iznosilo između 240 i 360 KM, odnosno od 123 do 184 eura godišnje. Koja bi suma tačno važila određivale bi općine unutar predviđenog raspona. Za svaku dodatnu nekretninu iste osobe predviđene su znatno više stope, pa bi oni koji posjeduju više stanova mogli biti znatno jače opterećeni. Ipak, za sada je riječ o modelima i procjenama, a ne o dospjelim poreskim računima.

Najveće nedoumice javljaju se kod porodica iz dijaspore koje u stan dolaze, primjera radi, tri sedmice u augustu i deset dana u decembru. Iz ponuđenog nacrta ne može se izvesti sigurno izuzeće za stanove koji se koriste za odmor. Formulacija je čak i uža nego što se očekivalo, jer propis kao trajno stanovanje podrazumijeva da vlasnik lično živi na toj adresi. Kao dokazi predviđeni su potvrda o prebivalištu i dokumentacija o zajedničkom domaćinstvu, dok pitanje eventualnog priznavanja dužih boravaka bez stalnog prebivališta ostaje potpuno nerazjašnjeno.

Slična situacija nastaje i u slučaju kada vlasnica živi u Münchenu, dok u njenom stanu u Sarajevu trajno i bez ugovora o najmu živi njena majka. Iako takav stan u stvarnosti nije prazan, nacrt izričito veže izuzeće za prebivalište samog vlasnika, pa se bez dodatnih pojašnjenja automatsko oslobađanje ne može pretpostaviti. Kod izdavanja je propis konkretniji: izuzeće je predviđeno za nekretnine koje su, na osnovu ugovora prijavljenog kod porezne uprave, iznajmljene duže od devet mjeseci u kalendarskoj godini, dok se olakšica priznaje i tokom godine u kojoj je nekretnina stečena nasljedstvom.


Mobilizacija stanova i neizvjesnost za vlasnike


Kantonalna vlada kao cilj navodi stavljanje u funkciju stanova koji dugo stoje prazni, a povod su visoke cijene kvadrata i slaba ponuda novogradnje. Prema podacima vlasti, stan od 60 kvadrata danas u prosjeku košta više od 250.000 KM, dok se godišnje izgradi svega oko 370 novih stanova. Ova mjera ipak otvara pitanje pravičnosti izjednačavanja investicijskih nekretnina s porodičnim stanovima koji se čuvaju generacijama, dok pouzdani podaci o broju praznih stanova u vlasništvu dijaspore uopće ne postoje.

Predložene obaveze odnosile bi se isključivo na nekretnine na području Kantona Sarajevo, bez obzira na to da li vlasnik živi u Bosni i Hercegovini, Austriji ili Njemačkoj, dok drugi gradovi i Istočno Sarajevo nisu obuhvaćeni ovim propisom. Vlasnicima se savjetuje da unaprijed pripreme vlasničku i ostavinsku dokumentaciju, dokaze o prebivalištu te eventualne ugovore o najmu. Kao pokazatelj korištenja nekretnine u budućnosti bi mogla poslužiti i potrošnja struje, mada jasna pravila za takvu provjeru još ne postoje. Zbog samog nacrta niko trenutno ne mora plaćati novi porez, a konačnu riječ imat će Skupština Kantona Sarajevo.

Izvor: Kosmo

[ironman]

Faruk ce to odjebat sve

[Pasaga]

citao sam juce malo o tome
to se pitanje poteze vec odavno
ne kontam....
neko je bacio opasnu buhu
i ja dolazim u svoju kucu godisnje 2-3 x,sta sa tim

[ElTriconi]

Znaci imas stan imas poslovni prostor imas kucu vrati stan

[Pasaga]

Znaci imas stan imas poslovni prostor imas kucu vrati stan

komunisti su vracali sator

[ElTriconi]

Znaci imas stan imas poslovni prostor imas kucu vrati stan

komunisti su vracali sator

Bice da su komunisti male mace za danasnju ljevicu i desnicu